Москвичи стали зарабатывать на недвижимости в разы меньше

В последние годы флиппинг — стратегия, при которой объект покупают в неудовлетворительном состоянии, приводят его в порядок и затем продают дороже, — стал приносить куда меньшую прибыль, чем раньше. Это связано не только с изменением ценовой конъюнктуры, но и с ростом расходов на весь цикл сделки, от покупки до ремонта и последующей реализации жилья.

Москвичи стали в разы меньше зарабатывать на перепродаже недвижимости. Доходность от флиппинга за последние пять лет упала в два-три раза, предупредил в беседе с агентством РИА Новости член совета директоров инвестплатформы SimpleEstate Артем Цогоев. По его словам, еще несколько лет назад такой формат инвестиций выглядел особенно привлекательным для частных покупателей, однако сегодня он требует гораздо более точных расчетов и аккуратной оценки рисков. Ошибка в выборе объекта или в смете ремонта может заметно снизить итоговую прибыль или вовсе сделать сделку убыточной.

С 2021 года доходность от флиппинга — покупки квартиры в плохом состоянии с последующим ремонтом и перепродажей — снизилась с 50–100 процентов годовых до 30–35 процентов. Эксперт связывает это с несколькими факторами сразу: высокой ключевой ставкой, из-за которой кредитные деньги стали дорогими, невыгодными условиями ипотеки и ощутимым удорожанием ремонта. Кроме того, на рынке выросла конкуренция, а покупатели стали внимательнее относиться к качеству объектов и торгуются жестче, что тоже давит на маржу перепродавцов.

Дополнительное давление на доходность оказывает рост стоимости строительных и отделочных материалов, мебели и услуг рабочих. По оценке Цогоева, ремонт сегодня обходится на 15–30 процентов дороже, чем год назад, и это напрямую уменьшает потенциальный заработок инвестора. В результате флиппинг постепенно перестает быть простым способом быстро приумножить капитал и превращается в более рискованный и капиталоемкий инструмент, где особенно важны опыт, дисциплина и умение просчитывать рынок заранее.

Сегодня рынок жилья стал заметно более дорогим, а порог входа для покупателей и инвесторов существенно вырос. Если еще в 2020–2021 годах однокомнатную квартиру в Москве можно было приобрести примерно за 5 миллионов рублей, то сейчас найти более-менее приемлемую «однушку» в столице дешевле 10 миллионов практически невозможно. На фоне такого подорожания сократилось и число сделок, совершаемых ради быстрой перепродажи с прибылью.

По данным агентства «Инком-Недвижимость», доля флиппинга в общем объеме жилищных сделок в Москве опустилась до 1 процента. Для сравнения, еще пять лет назад этот показатель превышал 20 процентов. В компании «Этажи» оценивают долю подобных сделок немного выше — на уровне 5–6 процентов, однако и этот результат заметно ниже прежних значений. Эксперты связывают такую динамику не только с ростом цен на недвижимость, но и с увеличением стоимости ремонта, отделки и банковских заимствований, что делает спекулятивные покупки менее привлекательными.

Тем не менее Москва по-прежнему остается главным центром притяжения для флипперов, поскольку именно здесь сохраняется высокий спрос на жилье, особенно в популярных локациях и в сегменте объектов с потенциалом для быстрой перепродажи. В столице чаще всего интерес вызывают квартиры в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и стабильным спросом со стороны арендаторов и конечных покупателей. Даже на фоне общего охлаждения рынка опытные инвесторы продолжают искать недооцененные объекты, которые можно выгодно обновить и реализовать с прибылью. При этом сам флиппинг становится более профессиональным и избирательным направлением, где успех зависит не от массовости, а от точного расчета и грамотного выбора объекта.

Переписанный текст:

Помимо Москвы, среди покупателей и инвесторов особым спросом пользуются Санкт-Петербург, Казань, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Самара и Уфа. Эти города привлекают своей развитой инфраструктурой, устойчивым спросом на жильё и хорошими перспективами для перепродажи недвижимости после ремонта. В последние годы интерес к таким направлениям заметно вырос, поскольку они позволяют сочетать относительно доступный вход на рынок и высокий потенциал доходности.

При этом рынок флиппинга постепенно меняется: на смену одиночным игрокам приходят профессиональные команды, которые одновременно ведут по две, четыре и даже десять квартир. В подобных командах, как правило, работают не только инвесторы, но и строители, дизайнеры и архитекторы, что позволяет выстраивать весь процесс более системно и эффективно. Кроме того, такие компании нередко продолжают сопровождать объект и после продажи, помогая покупателю с сервисом и дальнейшей эксплуатацией недвижимости.

Ещё одним заметным трендом на столичном рынке стали фондовые форматы участия во флиппинге. В частности, появляются паевые инвестиционные фонды, которые позволяют инвесторам вкладываться в подобные проекты без необходимости самостоятельно заниматься подбором, ремонтом и продажей объектов. В премиум-сегменте доходность таких инструментов может достигать 27 процентов годовых, что делает их особенно привлекательными для тех, кто ищет более профессиональный и диверсифицированный способ инвестирования в недвижимость.

Премиальное и дорогое жилье сегодня все чаще рассматривается как более предсказуемый и надежный инструмент для вложения средств, особенно со стороны покупателей, ориентированных на быструю перепродажу. Это связано с тем, что результат сделки уже в меньшей степени зависит от ипотечных условий и колебаний кредитного рынка. Кроме того, инвесторы, работающие по стратегии флиппинга, все чаще выбирают современные проекты, а не старый жилой фонд: на рынке новостроек заключается около 92 процентов подобных сделок.

Спрос на качественную недвижимость в высоком ценовом сегменте поддерживается не только возможностью перепродажи, но и тем, что такие объекты нередко сохраняют ликвидность даже в нестабильной экономической ситуации. Для многих покупателей важны также расположение, уровень инфраструктуры, качество строительства и потенциал роста стоимости объекта со временем. Именно поэтому элитное жилье все чаще воспринимается не просто как способ улучшить условия проживания, но и как инвестиция с относительно низкими рисками.

Ранее россиянам также рассказали, кому подходят апартаменты. Такие помещения не относятся к жилому фонду, поэтому оформить в них постоянную регистрацию нельзя. Однако у этого формата есть и свои преимущества: в ряде случаев апартаменты могут приносить более высокий доход от аренды, чем обычная квартира, что делает их привлекательными для инвесторов, ориентированных на стабильный денежный поток.

Источник и фото - lenta.ru